Silivri ve Çatalca'da Hisseli Tapu ve Miras Paylaşımı Uyuşmazlıkları

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu miras bırakanın ölümüyle birlikte tereke üzerinde kendiliğinden bir miras ortaklığı kurulduğunu öngörür. Bu ortaklık, hukuki niteliği itibarıyla elbirliği mülkiyetidir; mirasçıların belirli bir pay oranı değil, terekenin tümü üzerinde birlikte hak sahipliği söz konusudur. Silivri ve Çatalca ilçelerinde geniş parselli tarım arazileri, bahçe tapuları ve eski köy mülkleri üzerinde kuşaktan kuşağa geçen bu tablo sıkça ortaya çıkmaktadır: tek bir taşınmazda onlarca mirasçı, birbirinden habersiz paylar ve anlaşmazlığın kaçınılmaz kıldığı hukuki süreçler.

TMK m.642, her mirasçıya diğerlerinin rızasından bağımsız biçimde paylaşım talep etme hakkı tanır. Bu hakkın nasıl kullanılacağı, hangi yolların tercih edilmesi gerektiği ve 2025 sonu itibarıyla yürürlüğe giren değişikliklerin uygulamaya ne getirdiği aşağıda ele alınmaktadır.

Hisseli Tapu Nedir ve Miras Bağlamında Nasıl Ortaya Çıkar?

Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişi adına tescil edildiği durumu ifade eder. Türk hukukunda iki ayrı birlikte mülkiyet biçimi vardır: paylı mülkiyet (TMK m.688-700) ve elbirliği mülkiyeti.

Paylı mülkiyette her maliki belirli bir pay oranı tapu siciline yansır. Maliki daha önce birden fazla kişinin satın aldığı ya da bağış yoluyla edindiği taşınmazlarda bu yapı ortaya çıkar. Elbirliği mülkiyeti ise daha özel bir kategoridir: pay oranları tapuya işlenmez, mirasçıların tamamı terekenin her noktasında hak sahibidir. Mirasın açılmasından taksim tamamlanana kadar süren bu ortaklık, taşınmaz üzerinde tek taraflı tasarrufu —satış, kira, ipotek— engeller.

Uygulamada "hisseli tapu" terimi her iki türü de kapsamaktadır. Miras kökenli hisseli tapular çoğunlukla elbirliği mülkiyetiyle başlar; taraflar taksim sözleşmesi yaparsa ya da mahkeme kararı kesinleşirse paylı mülkiyete dönüşür.

Hisseli Tapuda Miras Paylaşımı Nasıl Yapılır?

Mirasçıların Anlaşarak Yaptığı Taksim

Tüm mirasçılar bir araya gelip uzlaşabiliyorsa en hızlı yol miras taksim sözleşmesidir. TMK m.676 bu sözleşmenin geçerliliğini yazılı şekle bağlamıştır. Sözleşmenin noterde düzenlenmesi ya da imzaların noterce onaylanması zorunlu değildir; ancak sıradan ıslak imzalı yazılı metin yeterlidir. Bununla birlikte noter belgeli taksim sözleşmeleri tapu müdürlüğü işlemlerini hızlandırır ve ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlar.

Sözleşme yapıldıktan sonra tapu müdürlüğüne veraset ilamı, taksim sözleşmesi ve kimlik belgeleriyle başvurulur. Taşınmazın tapu sicilindeki elbirliği kaydı, mirasçılık belgesi oranlarında paylı mülkiyet olarak güncellenir ya da mirasçılardan biri veya birkaçı adına tescil edilir.

Taksim Sözleşmesinde Gözden Kaçan Bir Risk

Taksim sözleşmesinin yazılı biçimde yapılmış olması, içeriğinin otomatik olarak hukuka uygun olduğu anlamına gelmez. Mirasçılardan birinin miras payını değerinin çok altında devraldığı sözleşmeler, diğer mirasçılarca muvazaa hukukuna dayanılarak iptale konu edilebilir. Pratikte en çok başvurulan yol, yaşlı ya da okuma yazma bilmeyen bir mirasçının imzalatıldığı sözleşme üzerinden açılan tapu iptali ve tescil davalarıdır.

Anlaşma Olmadığında Dava Yolu

Mirasçılar arasında uzlaşı sağlanamazsa her mirasçı, TMK m.642 uyarınca tek başına paylaşım davası açabilir. Dava miras bırakanın son yerleşim yeri sulh hukuk mahkemesinde görülür. Pay büyüklüğünün dava hakkına etkisi yoktur; binde bir paya sahip mirasçı da terekenin tamamının paylaşılmasını talep edebilir.

Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Dönüştürülmesi

Bazı durumlarda mirasçılar mevcut ortaklığı sürdürmek yerine yalnızca elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirmek ister; tam bir taksim yapmaksızın herkesin payı tapuya oran olarak yansısın. TMK m.644 bu yolu açıktır.

Mirasçılardan biri sulh hukuk mahkemesine başvurarak dönüşüm talep ettiğinde mahkeme diğer mirasçılara çağrıda bulunur ve itiraz bildirmeleri için süre tanır. Belirlenen süre içinde elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak somut bir itiraz ileri sürülmezse ya da mirasçılardan hiçbiri paylaşma davası açmazsa mahkeme dönüşüme karar verir. Kararın tesciliyle tapudaki elbirliği kaydı, mirasçılık belgesindeki pay oranlarına göre paylı mülkiyete dönüşür.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi bu davaları 23 Kasım 2022 tarihli kararında netleştirmiştir: hüküm sonucunda "elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine" ibaresi açıkça yer almalı, mirasçılık belgesine yalnızca atıf yapılarak geçiştirilmemelidir.

Arabuluculuk tartışması: TMK m.644 davalarının 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren zorunlu arabuluculuğa tabi olup olmadığı mahkemeler arasında görüş ayrılığına yol açmıştır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi (E. 2024/4950, K. 2025/156 sayılı kararı), dönüşüm davasının paylaşma davası niteliği taşımadığından zorunlu arabuluculuğa tabi olmadığına hükmetmiştir. Kesin içtihat birliği henüz sağlanmamıştır; bu nedenle dava açmadan önce yerel mahkeme uygulamasının sorgulanması faydalıdır.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası: Süreç ve Koşullar

Paydaşlar mülkiyeti sona erdirmek istediğinde başvurulan esas dava ortaklığın giderilmesi, diğer adıyla izale-i şüyu davasıdır. Yasal dayanak TMK m.698-699'dur: her paydaş, pay büyüklüğünden bağımsız olarak bu davayı tek başına açabilir. Dava, ortaklık konusu taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Arabuluculuğun Dava Şartına Dönüşmesi

7445 sayılı Kanun'un 37. maddesi, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak ortaklığın giderilmesi davalarında dava öncesi arabuluculuğu zorunlu kılmıştır. Arabuluculuk girişiminde bulunmadan doğrudan mahkemeye başvurulması davanın usulden reddedilmesi sonucunu doğurur. Arabuluculukta uzlaşma sağlanırsa süreç mahkemeye taşınmadan sona erer; uzlaşma olmaz ya da taraflardan biri katılmayı reddederse mahkeme yoluna gidilir.

Uygulamada bu süreç çoğu zaman şekli bir adıma dönüşmektedir: paydaş sayısı fazlaysa ya da taraflar birbirini tanımıyorsa arabuluculukta anlaşmaya varılması güçtür. Buna rağmen atlanmaması gereken bir usul şartıdır.

Aynen Taksim mi, Satış mı?

TMK m.699 uyarınca mahkeme önce taşınmazın aynen bölüşülmesine karar vermeye çalışır. Bölünme imar mevzuatına ve 5403 sayılı Kanun'un tarım arazisi sınırlarına aykırıysa ya da bölünen parçalar arasındaki değer farkı denkleştirme yapılarak kapatılamıyorsa mahkeme satış suretiyle paylaşıma hükmeder. Bu durumda taşınmaz artırmayla satılır, elde edilen bedel paylar oranında dağıtılır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 29 Mayıs 2024 tarihli kararında (E. 2024/721, K. 2024/3027) önemli bir prensip ortaya koymuştur: izale-i şüyu davasına konu taşınmaz üzerinde tapu iptali ve tescil davası da görülüyorsa, bu davanın sonucu ortaklığın giderilmesini etkileyebileceğinden tapu iptali davası bekletici mesele yapılmalıdır. Aksi hâlde tescil kararı kesinleşmeden taşınmazın satışına hükmedilmesi usul hatasına yol açar.

Yargı Yeri Tablosu: Silivri ve Çatalca

Silivri'de bulunan taşınmazlara ilişkin izale-i şüyu ve taksim davaları Silivri Sulh Hukuk Mahkemesi'nde, tapu iptali davaları ise Silivri Asliye Hukuk Mahkemesi'nde görülür. Çatalca ilçesindeki taşınmazlar için yetkili mahkeme Çatalca Sulh Hukuk ve Çatalca Asliye Hukuk mahkemeleridir.

Yasal Önalım (Şufa) Hakkında 11. Yargı Paketi Değişikliği

Hisseli tapu sahipleri için miras uyuşmazlıklarında en sık gündeme gelen mekanizmalardan biri yasal önalım hakkıdır. Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye satmak istediğinde, diğer paydaşlar bu payı aynı koşullarda öncelikli olarak satın alabilir. Bu hak dava yoluyla kullanılır.

TMK m.733-734: 25 Aralık 2025 İtibarıyla Değişen Kurallar

1. Yargı Paketi kapsamında çıkarılan 7571 sayılı Kanun, 25 Aralık 2025 tarihli ve 33118 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. İki önemli değişiklik getirdi:

Hak düşürücü süre kısaldı: TMK m.733'teki iki yıllık azami süre bir yıla indirildi. 25 Aralık 2025'ten önce gerçekleştirilen satışlar için eski iki yıllık süre geçerliliğini korur; bu tarihten sonraki satışlarda bir yıllık süre başlar.

Rayiç bedel esasına geçildi: TMK m.734'te yapılan değişiklikle şufa davalarında artık tapuda beyan edilen satış bedeli değil, taşınmazın güncel rayiç değeri esas alınacaktır. Mahkemece atanan bilirkişi, taşınmazın dava tarihindeki piyasa değerini belirler; davacı bu bedeli ödemek zorundadır. Bu değişiklik yalnızca 25 Aralık 2025 sonrasında açılan davalar için değil, bu tarihten önce açılmış ve hâlâ devam eden davalara da uygulanmaktadır.

Silivri ve Çatalca'da Önalım Davalarında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Bu iki ilçedeki geniş hisseli parsellerin piyasa değerleri genellikle tapu devirlerinde beyan edilen bedellerin çok üzerindedir. Rayiç bedel esasına geçilmesiyle birlikte önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın karşılaşacağı maliyet önemli ölçüde artabilir. Öte yandan eski sistemdeki "düşük bedel beyanla önalımı engelleme" pratiği de ortadan kalkmış olmaktadır.

Bir başka kritik kural: Fiilî taksim uygulaması varsa önalım hakkı kullanılamaz. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre paydaşların uzun süre belirli kısımları münhasıran kullandığı, tel örgü, duvar gibi fiziki unsurlarla bölümlerin ayrıldığı hisseli taşınmazlarda fiilî taksim kabul edilir ve önalım davası bu gerekçeyle reddedilebilir.

Tarım Arazilerinde Miras Paylaşımına Özel Kısıtlamalar

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazileri için asgari bölünebilir parsel büyüklüğü sınırları belirlemiştir. Bu sınırların altında kalan bir parsel hem fiziken bölünemez hem de yeni hissedarlar adına hisselendirilemez; yani mirasçı sayısı artırılamaz.

Silivri ve Çatalca'nın kırsal kesimlerinde sıkça karşılaşılan tablo şudur: Miras yoluyla intikal eden bir tarla, her kuşakta daha fazla mirasçı arasında bölündükçe parselin birim büyüklüğü kritik eşiğin altına düşmektedir. Bu noktada mirasçıların üç seçeneği vardır:

1. Birlikte satış: Tüm mirasçıların onayıyla taşınmazın bütününün satılması ve gelirin paylaşılması.

2. İntifa hakkı kurulması: Taşınmaz tek bir mirasçı adına tescil edilerek diğerlerine bedel ödenmesi ya da intifa hakkı tanınması.

3. Aile malları ortaklığı veya tarımsal işletme kurulması: 5403 sayılı Kanun'un öngördüğü özel yapılar aracılığıyla taşınmazın bölünmeksizin işletilmesi.

Mahkeme kanalıyla açılan izale-i şüyu davasında da hakim, asgari parsel sınırlarının altına düşecek bir aynen taksim kararı veremez; bu hâlde taşınmazın satışına hükmedilmesi kaçınılmaz olur.

Miras Kökenli Hisseli Tapu Uyuşmazlıklarında Sık Yapılan Hatalar

1. Veraset ilamı alınmadan tapuya başvurulmaya çalışılması: Miras bırakanın ölümü tek başına tapuyu otomatik değiştirmez. Mirasçılık belgesi olmaksızın yapılan başvurular işleme konulmaz.

2. Taksim sözleşmesinin sözlü kalması: Hukuki geçerlilik için yazılı biçim şarttır. Sözlü anlaşmalar bir mirasçının tutum değiştirmesi hâlinde ispat edilemez ve yargılamada hiçbir değer taşımaz.

3. Arabuluculuğu atlayarak doğrudan dava açılması: 1 Eylül 2023'ten itibaren arabuluculuk dava şartıdır. Doğrudan açılan izale-i şüyu davaları usulden reddedilir; bu, hem zaman hem harç kaybına yol açar.

4. Önalım hakkı için sürenin hesaplanmasında yanılgı: Pek çok kişi iki yıllık eski süreye göre hareket ederek hak kaybına uğramaktadır. 25 Aralık 2025'ten sonraki satışlarda süre bir yıla inmiştir; noter bildirimi yapılmışsa bu süre noterin tebliğ tarihinden itibaren yalnızca üç aydır.

5. İzale-i şüyu davasında tapu iptali davasını göz ardı etmek: Hisseli taşınmazın mülkiyet durumu tartışmalıysa —muris muvazaası, sahte devir gibi— önce tapu iptali davasını sonuçlandırmadan izale-i şüyu davasına devam etmek risklidir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 08.01.2024 tarihli kararında (E. 2023/5639, K. 2024/38) bekletici mesele yapılmaksızın verilen kararların bozulabileceğini ortaya koymuştur.

6. Elbirliği mülkiyetinde tek başına kira sözleşmesi yapılması: Miras ortaklığı sürerken mirasçılardan biri diğerlerinin onayı olmaksızın taşınmazı kiraya veremez. Böyle bir sözleşme diğer mirasçılar bakımından bağlayıcı değildir ve ecrimisil talebine zemin hazırlar.

2026 Güncel Maliyet ve Süre Tablosu

Harç miktarları 492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli tarifelere göre her yıl yeniden değerleme oranında güncellenmektedir. 2026 yılı güncel harç miktarları için Gelir İdaresi Başkanlığı'nın mevzuat.gov.tr sayfasında yayımlanan tarifeler esas alınmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Hisseli tapuda miras paylaşımı nasıl yapılır?

Mirasçılar anlaşabiliyorsa TMK m.676 uyarınca yazılı miras taksim sözleşmesi düzenlenerek tapu müdürlüğüne başvurulur. Anlaşma sağlanamazsa TMK m.642 kapsamında sulh hukuk mahkemesinde paylaşım davası açılır.

İzale-i şüyu davasından önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 7445 sayılı Kanun'un 37. maddesi uyarınca 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak ortaklığın giderilmesi davalarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu dava şartıdır.

Önalım (şufa) hakkı kullanmak için ne kadar sürem var?

1. Yargı Paketi ile değiştirilen TMK m.733 uyarınca 25 Aralık 2025 tarihinden sonra gerçekleştirilen pay satışlarında hak düşürücü süre 1 yıla indirilmiştir. Noter bildirimi yapılmışsa bu süre bildirim tarihinden itibaren 3 aydır.

Tarım arazisi olan hisseli miras tapusu bölünebilir mi?

5403 sayılı Kanun uyarınca belirlenen asgari tarım arazisi büyüklüklerinin altında parsel oluşturmak yasaktır. Bu sınırın altında kalan arazilerde aynen taksim mümkün değildir; mirasçılar birlikte satış, intifa hakkı kurulması veya aile malları ortaklığı seçeneklerinden birini tercih edebilir.

Elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete dönüştürmek için tüm mirasçıların rızası şart mı?

Hayır. TMK m.644 uyarınca mirasçılardan biri dönüşüm talebinde bulunabilir; mahkeme diğer mirasçıları davet eder. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak somut bir itiraz ileri sürülmezse ya da paylaşma davası açılmazsa dönüşüme karar verilir.

Sonuç

Miras kökenli hisseli tapu uyuşmazlıkları, hem miras hukuku hem eşya hukukunun kesiştiği ve 2023-2025 döneminde birden fazla değişikliğin yürürlüğe girdiği bir alandır. 1 Eylül 2023'ten itibaren zorunlu hale gelen arabuluculuk şartı, 25 Aralık 2025'te yürürlüğe giren önalım hakkı reformu ve tarım arazilerine özgü bölünme kısıtlamaları, bu uyuşmazlıklarda hatalı adım atılmasını kolaylaştırmaktadır. Süre ve usul hatalarının çoğunlukla geri dönüşü olmayan hak kayıplarına dönüştüğü bu alanda, somut olay koşulları değerlendirilmeden adım atılmaması önerilir.